Ekspertyzy techniczne podczas przeglądu okresowego
Kiedy prowadzimy nadzór nad elementami znajdującymi się w budynku, przeprowadzamy szczegółową dokumentację, dotyczącą stanu technicznego poszczególnych obiektów. Precyzyjną analizą, która pozwala ocenić rzeczywistą kondycję całej budowli, jest ekspertyza techniczna. Następnie formułowane są dalsze kroki, które należy podjąć w celu dokonania usprawnień. Punkt odniesienia stanowią przepisy techniczne oraz prawne. Na podstawie obowiązujących norm nasz zespół przeprowadza przegląd okresowy w Poznaniu.
Jak wygląda sytuacja od strony praktycznej? Przedstawimy wam w szczegółach, jak wyglądają prace nad sporządzaniem ekspertyzy, które odbywa się kilkakrotnie po zrealizowaniu inwestycji wspieranej nadzorem inwestorskim. O czym powinniśmy pamiętać? Na co zwracać szczególną uwagę? Czego nie możemy przeoczyć? Zdobyta wiedza i bogate doświadczenie pozwolą nam sprecyzować te kwestie.
Zasady prowadzenia przeglądu okresowego
Przypomnijmy najpierw co mówi artykuł 61 Prawa budowlanego. Zgodnie z nim, wybudowany obiekt należy utrzymywać zgodnie z wymaganiami, dotyczącymi ochrony środowiska, a także zapewnienia estetyki i sprawności technicznej. Obowiązkiem tym może być objęty zarówno właściciel, jak i zarządca budynku. Co konkretnie oznacza bezpieczeństwo, które trzeba zapewnić otoczeniu oraz użytkownikom powierzchni budowli? Według polskiego prawodawstwa wszystkie wyżej wymienione podmioty muszą być chronione przed:
- Hałasem i drganiami,
- Pożarem,
- Ryzykiem zawalenia konstrukcji,
- Siłami natury (wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry),
- Zużyciem energii,
- Czynnikami zagrażającymi ludzkiemu zdrowiu.
Jak to wygląda czasowo? Co najmniej raz w roku należy przeprowadzić przegląd okresowy, by sprawdzić stan instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne oraz niszczące działania innych czynników. Oprócz tego, weryfikacji podlegają urządzenia gazowe oraz przewody kominowe. Inaczej wygląda sytuacja ze sprawdzeniem przydatności użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki, a także instalacji piorunochronnej. Weryfikacja tych elementów odbywa się w danej nieruchomości co 5 lat.
Dwa razy w roku trzeba przeprowadzać kontrolę w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych, których obszar zabudowy przekracza 2000 m2, a także mających dach o powierzchni większej, niż 1000 m2. Jeśli chodzi o konkretne terminy, przegląd należy przeprowadzać przed i po okresie zimowym, czyli do 31 maja oraz 30 listopada. W sytuacji, kiedy budynek jest łatwo narażony na powodzie, gwałtowne pożary, osuwiska ziemi czy zjawiska lodowe, nadzór powinien odbywać się każdorazowo, celem upewnienia się, czy otoczeniu i użytkownikom pomieszczeń nie zagrozi w najbliższym czasie bezpieczeństwo.
Regulacje obejmujące sporządzanie dokumentu po przeglądzie okresowym
Jest ich kilka. Osoba wydająca ekspertyzę objęta jest zasadami etyki zawodowej, które porządkują kwestie merytoryczne i ustalają wytyczne związane z przekazywaniem informacji. Pierwszą elementarną regułą jest uczciwe oraz bezstronne traktowanie każdej ze stron, związanych z wykonywaną dokumentacją. Inna zasada mówi, by nie narażać zleceniodawców na przedsięwzięcia, które łatwo ocenić jako skazane na niepowodzenie. Należy również informować każdego z nich o czynnikach, które mogłyby być przeszkodą w realizacji określonych przedsięwzięć.
Co powinno być przedmiotem ekspertyzy? Tylko i wyłącznie zagadnienie związane z problematyką techniczną. Badamy zjawisko, które budynek obejmuje i wskazujemy związki przyczynowo-skutkowe. Przy wskazywaniu czynników oddziałujących na jakość elementów nie orzekamy o odpowiedzialności. Każdy dokument sporządzony po dokonaniu przeglądu okresowego może być poddany wiarygodności przez zamawiającego. Osoba ta ma prawo wydać własną ekspertyzę tego samego budynku, jednak musi opierać się na podobnych zasadach, co poprzednia analiza.
Struktura dokumentu
Ekspertyza techniczna powinna składać się z:
- Określonego celu oraz zakresu opracowania – dlaczego chcemy przeprowadzić weryfikację?
- Podstawy formalne – odniesienie stanu faktycznego elementów nieruchomości do regulacji prawnych,
- Opisu kondycji technicznej danego przedmiotu – określenie niezdatności do użytkowania w przypadku rażących nieprawidłowości,
- Analizy technicznej – celem wykonania elementarnych badań o związkach przyczynowo-skutkowych
- Zalecenia – wskazanie w sposób szczegółowy obszarów, które są do poprawy,
- Podsumowanie – końcowe wnioski dotyczące ogółu elementów.
Ekspertyza a nadzór inwestorski
Podczas realizacji inwestycji należy już na samym początku, przy stawianiu pierwszych fundamentów badać, czy zostało wszystko zaprojektowane w zgodzie z przepisami, a wcześniej na jakość materiałów, z których budowla ma powstać. Z doświadczenia wiemy, że wielu inżynierów często nie zdaje sobie sprawy z tego, że nieodpowiednie fundamenty mogą w przyszłości doprowadzić do poważnych zniszczeń, które narażają ludzi na utratę zdrowia, życia, a ich naprawa okazuje się bardzo kosztowna.
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest pociągany do odpowiedzialności w przypadku:
- Odstąpienia od wykonania robót poprawkowych, gdy zostały zgłoszone usterki,
- Dopuszczenia do instalacji lub wbudowania urządzeń oraz przedmiotów niewłaściwej jakości,
- Nieobecności na badaniach robót, które podlegają zakryciu,
- Nieuwzględnienia w opracowaniu projektu zasad bezpieczeństwa, ochrony zdrowia oraz środowiska,
- Braku reakcji na zagrożenia powstałe podczas prac.
Decyzje środowiskowe, jakie należy uwzględnić w projekcie budowlanym, powstają na podstawie art. 5 Prawa budowlanego, a także audytu energetycznego. Natomiast zasady bezpieczeństwa oraz ochrony zdrowia są konieczne z uwagi na specyfikację inwestycji. Dlatego, zanim zlecimy komuś sprawdzanie, czy budowa przebiega zgodnie z przepisami, musimy być pewni, że ta osoba ma wymagane uprawnienia.
Nadzór inwestorski to jednak coś dużo więcej! Nie tylko należy powołać odpowiedniego projektanta, ale uważnie sprawdzać, czy wykonuje należycie powierzone mu obowiązki. Oprócz kontroli własnych działań mamy więc dodatkowy obowiązek, jakim jest bieżące sprawdzanie pracy drugiej osoby. Na co inspektor powinien zwracać należytą uwagę? Doświadczyliśmy już wielu sytuacji, dzięki którym unikamy jakichkolwiek błędów, a zrealizowane przez nas projekty budowlane cieszą się dobrą kondycją.
Należy sprawdzać, czy projektant prowadzi wyjaśnienia dotyczące rozwiązań zawartych w dokumencie, a także weryfikować częstotliwość uzyskiwania przez niego niezbędnych opinii oraz uzgodnień, wymaganych przez przepisy budowlane. Kiedy brak odpowiedzi z jego strony w kwestii prawidłowości zaczyna nas niepokoić, warto przypominać i zwracać uwagę, poruszając temat terminów, regulacji i formalności.
Podsumowanie
Wszystkie omówione przez nas kwestie są kluczowym składnikiem przy sporządzaniu ekspertyzy. Podczas realizacji inwestycji sprawujemy nadzór nad wykonywanymi pracami, upewniając się, czy wszystko przebiega z dokładną starannością. Pilnujemy pracy własnej i projektantów. Po wykonaniu badamy poszczególne elementy powstałej nieruchomości w odstępach czasowych, na podstawie przepisów Prawa budowlanego. Wtedy możemy być pewni, że nasza ekspertyza będzie opisywała stan faktyczny budowli.
Nasz zespół od wielu lat sukcesywnie przeprowadza nadzór inwestorski w Poznaniu, a także przegląd okresowy. Zaufało nam wielu ludzi w kwestii sporządzenia ekspertyz. Dzielimy się doświadczeniem i jesteśmy otwarci do pomocy!
